刚刚过去的2022年，土地投资低迷情绪贯穿全年，集中供地虽在延续，但热度逐轮走低，除部分特别优质的地块以外，底价成交、城投托底成为常态。

(相关资料图)

据多家机构统计，2022年百强房企拿地金额同比腰斩，投资意愿降至5年以来最低，百强房企拿地销售比低至0.18，近4成企业全年投资处于暂停状态。

展望2023年，在市场筑底尚未结束、房企资金压力尚未完全缓解的背景下，短期内土地投资仍将保持低位，行业集中度也愈加明显，一方面是集中在头部企业，另一方面则更加聚焦核心一二线城市。

拿地金额同比腰斩，房企投资意愿降至谷底

克而瑞研究中心数据显示，2022年房企拿地金额大幅收缩，其中拿地金额TOP100房企全年拿地总金额额约为1.65万亿，同比腰斩，与五年内的最高峰2020年相比，更是大幅下降63%。

收缩不仅体现在总量的锐减上，还体现在门槛的大幅下降上：2022年房企新增货值、新增价值和新增建面的百强门槛值分别为91亿元、37.9亿元和46万平方米，同比降幅均在60%左右；同时，新增货值、金额和建面榜首值同比变化分别为-57%、-35%和-85%。以此可见，房企投资拿地态度极为低迷。

2022年百强房企拿地销售比仅有0.18，不仅降至2017年以来的最低点，而且仅有2017年的1/3水平，与2021年相比也几乎腰斩，远低于过往0.3的习惯“红线”，房企拿地意愿实际已经跌入谷底。

房企各梯队的拿地销售比与2021年相比均表现为下降，尤其TOP21-30梯队的变化最为明显：2021年TOP21-30房企还是拿地积极性最高的梯队，拿地销售比达到0.31，但这部分房企也正是由于前期积极扩张导致现金流受到的影响最大，因此2022年的拿地销售比骤降至0.07，暂缓拿地成为共识。

这也导致行业集中度越发增强，2022年百强房企新增货值中有51%集中于10强房企，21%集中于11-20强房企，TOP20房企新增货值合计达到72%，市场优质土储资源更加高度向头部房企集中。

央国企是主力、城投“托底”，长三角最受青睐

虽然2022年房企整体投资态度非常谨慎，拿地积极性较低，但仍有部分企业在土地“小年”中表现相对积极：

一方面是大型央企，如保利、华润、招商和中海等，拿地销售比均在0.3以上，从全年新增货值来看，保利发展、华润置地和招商蛇口占据榜单前三位。2022年，保利发展以累计新增货值2240亿元占据榜单第一；华润置地和招商蛇口紧随其后，累计新增货值规模分别为2219亿元和1584亿元。

另一方面，民企虽然集体隐身，但区域型房企表现突出，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，拿地销售比达到0.59，布局几乎全部位于杭州；地方国企中，建发、越秀、华发、国贸等房企在深耕城市保持较为积极的拿地态度。

此外，地方城投“托底”明显，2022年城投参与拿地金额、建面、幅数占比分别达到46%、58%和55%，就各批次城投占比而言，2022年呈现逐轮递增走势，到第四、第五批次，几乎仅有城投在拿地，托底比例高达80%以上。

从各城市群拿地金额来看，中指研究院统计显示，2022年，长三角TOP10企业拿地金额2483亿元，居四大城市群之首。其中，滨江集团拿地金额为403亿元，位居长三角企业拿地金额榜首；粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额1530亿元，位列第二；京津冀TOP10企业拿地金额1123亿元，位列第三。

全年来看，热度较高的城市为北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥，其中北上深杭因其经济基本面整体较好，新房购买力仍然能够保持在相对较高的水平，厦门特别是岛内地块的稀缺性，以及厦门对于全福建高收入人群的吸附能力，让其走出相对独立的市场行情。而合肥则是因其年初新房库存不足，房企纷纷希望补仓，使其今年超额50%完成了全年宅地的供地计划。而反观长春、沈阳等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地计划完成率不足三成。

集中供地渐趋灵活，土地市场年底略有回暖

值得注意的是，2021年开始施行的集中供地制度，2022年正在逐渐变得更加灵活化，多地放宽集中供地的次数限制。

2022年9月23日，长沙提出调整土地推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新；10月28日，南昌“力争”退出集中供地，正式打响退出集中供地第一枪；武汉更是宣称要在年内完成六个批次的集中供地，这也意味武汉进入了常态化土地更新。

从实际供地来看，10月，无锡和苏州率先完成第四批次集中供地出让；11月，南京、深圳、北京、杭州、武汉、合肥、上海等地均已完成第四批次集中供地地块；12月，苏州、长沙完成第五批次集中供地出让。

增加次数、减少每次出让块数的“多次少量”供地形态，也让土地市场在年底略有回暖。

中指研究院数据显示，50家代表企业12月拿地总额有所回升，虽然同比仍下降63.7%，但环比增长92.1%。12月，上海、成都、天津、苏州、厦门等多个热点一二线城市进行了第四、五批次集中供地地块，优质地块供应带动包括民企在内的房地产企业拿地热情略有恢复，代表房企拿地总额较上月略有增加。

克而瑞研究中心认为，虽然2022年出台了较多行业利好，其中不乏力度较大的“三支箭”等放宽房企融资的组合政策，但效果来看，无论是“救市场还是救企业”效果尚不明显，预计2023年投资依然低迷，房企依然将保持谨慎的投资态度，其中既包括降低投资力度，也包括投资于非常优质的地块，因此一线城市的优质地块仍会吸引头部房企的竞拍，与其他地块热度形成鲜明对比，土地市场的分化也将持续。

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