（2023年5月16日星期二·香港）作为高度市场化、多元化及国际化的城市，香港是全球最活跃及流动性最高的金融地域之一。

疫情枷锁破除，国际金融前景难预，既有机遇也有挑战。香港资本市场应该顺应何种趋势？内地的投资价值又该如何重启复兴？

“趋势与重启”已经逐渐成为香港资本市场的关键词，随着2023年的到来，地产业、投资业及金融市场面临着关键的时刻。

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5月16日，观点机构在香港举办的2023观点资本圆桌现场，以“趋势与重启”为主题，多位专家学者及从业者进行了专业的讨论和交流。

重启债券融资通道

会议现场，惠誉评级亚太区企业评级部董事许伟熙以《房地产复苏放缓，顺势而为》为题，阐释了在住宅地产新形势下，重获市场青睐依旧道阻且长。

许伟熙表示，从宏观经济的角度展望，2023年疫情政策放松，2-3月份的销售同比回正，价格下跌幅度在这两个月也有收窄，但是4月份开始销售额和价格都出现环比下滑，民众对于收入和就业的前景信心较弱，导致需求偏软，购房意愿依旧维持在低水平。

惠誉评级亚太区企业评级部董事 许伟熙

他随后提到，复苏有明显的分化。从城市角度来看，高能级市场表现明显好于三四线城市，年初时一到三线城市都有环比增长，但是反弹过后，一线城市依旧表现出比较强的韧性，相反低能级市场并不具备持续力。

从企业角度来看，并不是所有的房企都受惠于市场复苏，房企的区域分布和定位将很大影响他们的销售恢复能力，以及投资者对他们的信心。

他同时指出，国企在品牌和资金优势下表现优于民企，这也反映在销售价格与债券价格层面。

许伟熙最后总结，境外债由于没有直接的担保，缺乏对境内资产的追溯力，导致海外融资市场的恢复能力欠佳。

“境内民企要发行也需要支持才可以发行，总体来说首先看到境内信用债投资者的信心恢复，境外才会更有希望。”

REITs——资本市场的“常青树”

在主题演讲环节，中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远以《私募REITs新趋势》为题，阐释私募市场的机遇与挑战。

他首先指出，购物中心与消费息息相关，REITs的范围中加入购物中心是英明且及时的决定。

中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管 程骁远

程骁远补充道，未来REITs市场将不断壮大，公募与私募都蕴含无限的机会。

“当前整个公募REITs在国内发行的差不多一千亿人民币，美国的REITs市值大概一百多万亿美元，这个比例差不多1%。我们看一下中国的房地产整个市值，相信是美国的好几倍，如果是从这个角度去看，我们还有百倍以上的发展机会。”

程骁远续指：“美国的私募REITs也非常发达。据统计，全美所有REITs持有超过3万亿美元的资产，其中约两万亿美元是公募REITs，一万多亿美元是私募REITs。在公募市场如此发达的国家，私募REITs还是有很大的市场。”

演讲之后，进入圆桌对话环节，各位嘉宾以“投资风口与REITs战略”为主题，围绕REITs：资产配置与风险敞口、商业REITs的估值重塑、新环境下的投资方向以及风险化解新趋势等四个分议题展开了讨论。

圆桌讨论会：REITs：资产配置与风险敞口

高力国际中国区资本市场及投资服务副董事总经理顾立宇首先抛出关于新环境下投资方向的问题。

同熙商业董事长潘杰表示，商业地产有助于大资产的退出，但同时也存在着风险。因为现在房企会将资产和流水收入押给银行，价值评得比较高。如果这种评估方式在国内应用起来的话，会不会造成大量的皇帝新衣，是值得担忧的问题。

他指出，商业的本质是商家能不能在自有空间里赚到钱，现在的战略是一部分会卖给想要拥有这种稳定现金流的物业投资者，另一部分公司自持，去培育升值。

EQT Exeter亚太区多元房地产基金联席主管林熙龄则表示，消费者的模式在十年内已经发生了改变，物流等基础设、购物中心以及长租公寓的未来潜力都值得肯定。

而金地集团开发管理公司副总经理王英臣表示，现在房地产投资呈现出两个明显的变化，一是投资主体出现了多元化，包括金融机构主动到金融市场，私募基金，持牌金融机构，城投平台等，呈现出从供应链的下端往前走的现象。

他补充道，第二个核心变化就是原来以债为主的投资组合，更加倾向于股性的投资组合。

元丰资本合伙人古迎辉直接表示，基础设施为投资提供了良好的方向，2020年基础设施AIT落地，为房地产市场带来了转折。不动产市场、住宅开发慢慢转移到商业地产、基础设施金融化方面，特别是科技驱动类的基础设施，例如科技产业园、高端制造工业园，数据中心等。

“刚刚大家一直在讲风险要分散，今天从不同的视角看这几个问题，我觉得观点的分散也非常重要，可以帮助我们更全面、更完整的去看待不同的问题。“顾立宇最后总结道。

资本眼中的地产新趋势

在现场，晨曦控股总裁周昕宇以《信用重构，让投资更明白》为题做了演讲，其中重点总结了当前中国房地产投资心得、信用断层、城投发展以及未来转型设想等。

晨曦控股总裁 周昕宇

他表示，2020年以后，房地产企业陆续暴雷，市场遇冷。中国的房地产行业信用出现了巨大断层，就是暴雷和未暴雷。民企和国企在融资环境当中是冰火两重天，信用断层导致了信用逆差的进一步走扩。

周昕宇进一步补充：“未来的破是破在信用上，立是立在资产上，所有回归到房地产投融资的新型产品，无论是REITs还是新的投融资产品，一定会回归到资产上面。”

戴德梁行环球董事、大中华区副总裁、大中华区资本市场部主管李志荣以《大中华区商业地产投资解析》为题，阐释了商业地产目前所面临的资本化率，续租率等问题。

他说：“写字楼在商业部动产当中的比重很大，在产业园区里面占了50%，一般大的机构投资人是不能不看写字楼，今年一季度综合体的占比比去年要好。”

戴德梁行环球董事、大中华区副总裁、大中华区资本市场部主管 李志荣

而在圆桌对话环节，各位嘉宾以“优质资金的力量”为主题，围绕外资债券通道、绿色债券的未来趋势、新环境下的投资方向等三个分议题展开了激烈的讨论。

圆桌讨论会：优质资金的力量

讨论会主持人惠誉评级亚太区企业评级部董事邓碧莹围绕主题，向各位嘉宾作出了提问。

中国海外发展有限公司企业传讯部、金融业务部总经理吴溢颖指出，在美联储不断加息的环境下，内地资金成本一直往下，不过为了后续再做更大规模的融资，在境外还是非常有必要有这样的一个评级维护，以及跟境外投资者进行很密切的沟通。

“从ESG的角度看，可持续发展的框架有助于绿色资金引入，部分绿债可以直接应用于绿色建筑的项目里面，从成本推动公司的绿色发展和双碳进程。”她补充道，无论是境内境外，绿色发展或者是双碳的推动有助于多元化融资渠道的建立。

建银国际金融有限公司副总经理兼全球并购业务中心总经理徐建红随后从投行的角度展开讨论：“下半年有可能美元降息周期开启，长远来看也是可以平抑价格的。这个时刻更应该多方面进行制度上的创新，包括绿债这些市场上也有新的品种，投资机构要有新的需求。”

而第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务总负责人、高级董事黄国钧表示，国内企业在海外融资受困的问题是出自信用，超容的占比过高，资产储备不够。

对于当前的融资关系，他有趣地比喻道：“在信用危机的时候，整个借贷关系就回到了最原始的典当关系，你有货就值钱，你没有货就不要谈信用了。”

WeWork大中华区副总裁全斌则表示，ESG在中国发展的很不均衡，“今天ESG内部要改变的东西比较多，中后期成熟的企业要做改变，不仅在新技术的应用，产品的迭代上，内部也需要一些变革，所以需要公司决策者内部驱动力和决心非常高，长期价值和短期利益冲突怎么解决，都是亟待解决的问题。”

普洛斯资本高级副总裁谢正平亦指，除了财务贷款的条款，也需要去考虑是否安排利率对冲的产品。做投资的时候，基本化率和利率是挂钩的，在做财务分析的时候，也要多考虑放多少基本化率做一个退出的假设。

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