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21世纪经济报道记者 吴斌 上海报道

在高房价、低库存、美元走强等多重因素影响下，海外买家对美国房屋的购买量连续第六年下降，创下自2009年有记录以来的最低水平。

当地时间8月1日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布《2023 年美国住宅房地产国际交易报告》，2022年4月至2023年3月期间，海外买家购买了8.46万套房产，同比下降14.2%，是自2009年NAR开始跟踪这一数据以来购买房屋数量最少的一年。按价值计算，海外买家购买了价值533亿美元的美国现房，与前12个月相比下滑了9.6%。

海外买家需求仍待恢复

海外买家只占整个美国房地产市场的一小部分。2022年4月至2023年3月期间，海外买家购房量仅占成屋销售量的不到2%，而且购买往往集中在几个经济发达的州，例如佛罗里达、加利福尼亚和得克萨斯等。

佛罗里达州连续15年成为海外买家的首选目的地，占海外买家购房总数的23%。加利福尼亚州和德克萨斯州并列第二（各占12%），其次是北卡罗来纳州、亚利桑那州和伊利诺伊州（各占4%）。

整体而言，多重压力下海外买家需求仍待恢复。NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，2020-2021年期间，美国房价大幅上涨，许多人被高房价挤出了市场，原本预计新冠疫情过后海外买家会回归，但强势美元成了障碍。此外，美国住房库存急剧下降，全球借贷成本上升，已经连续两年抑制了海外买家的购房热情。不过，后疫情时代国际旅游的恢复将在未来数月和数年内带来更多的国外交易。

全款海外买家具有成本优势

在美国房贷利率飙升的背景下，更喜欢全款买房的海外买家相对具有成本优势。在海外买家的交易中，全现金销售占42%，而在所有现房买家中，全现金销售占26%。非居民海外买家（52%）比居民海外买家（32%）更倾向于全现金购房。三分之二的哥伦比亚买家（67%）以全现金方式购房，是五大海外买家国家中比例最高的。约有一半的加拿大买家（51%）和中国买家（47%）以全现金方式购房。亚裔印度买家全现金购房的比例最低，仅为15%。

从地区层面看，中国和加拿大仍然分列海外买家购房榜第一和第二位，购买房产价值分别为136亿美元和66亿美元，延续了2013年以来的趋势，随后是墨西哥（42 亿美元）、印度（34亿美元）和哥伦比亚（9 亿美元）。

居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者分析称，中国买家的购买量增加了一倍多，从去年报告中的61亿美元增加到今年报告中的136亿美元，已从疫情时期的低点迅速反弹。大多数中国买家都是为自用而购房，无论是主要住宅、度假屋还是学生公寓。每10个中国买家中只有1个是纯粹为了投资而购房的，这与2010年代中期的情况大不相同。居外IQI集团数据显示，在报告涵盖的大部分时间里，美国是继澳大利亚和加拿大之后第三大受中国买家欢迎的目的地。这一排名是基于买家咨询量，而非房产价值。

此外，NAR报告显示，海外买家的支出额度更高，现房销售价格平均值（63.99万美元）和中位数（39.64 万美元）创下NAR有记录以来最高，分别比前一年高出7%和8.3%。中国买家的平均购房价格最高，为123万美元，其中三分之一的买家在加州购房。

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