近日，张女士想在北京西城区购入第二套房，6成首付和5.35%的按揭贷款利率，让她动了用经营贷买房的念头，“目前首付款还差50万，而且听说能省上百万利息。”

推销办理经营贷的“资金中介”给张女士算了一笔账，经营贷利息最低能到3.4%，低于房贷利率1.95个百分点，若贷400万元购房能省250万元利息。

在首付不够、大额利息差的吸引下，张女士咨询了多家银行经营贷产品。

(资料图片)

有类似想法的购房人并不少，小红书、微博等平台还有不少“资金中介”推销办理经营贷或房贷转经营贷，售楼处也有员工向购房人推荐经营贷。

所谓“经营贷”，是向中小企业主或个体工商户提供的低息贷款，借款人需通过房产抵押等担保方式获取，资金需用于经营。简单来说，经营贷就是一种抵押贷。

由于政策鼓励银行对中小企业授信，经营贷的利率相对较低，一般在4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，各路资金中介一直活跃在推销经营贷的前线，该产品也受到购房人青睐。

首付不够经营贷凑

贷款十年可省250万？

据张女士介绍，其看上的西城区房屋市价约1000万元，首付需600万元，目前仍差50万元首付。首付资金缺口是她考虑经营贷款的原因之一，“用家里现在的房子抵押贷款凑一下首付和剩余款项。”

“节省百万利息”则是更重要的点，用经营贷买房到底有多划算？

同样以张女士为例，北京第二套房商贷利率为5.35%，首付比例达6成，二手房商贷年限最长为25年；一位北京资金中介告诉记者，经营性贷款利率最低能到3.4%，一般10年一周期，随着利率逐年往下走，时间太长也没必要。

以上述两种贷款方式购房为例，假设均贷款400万元。选择住房贷款方式，贷款期限为25年时，总支付利息约326万元，贷款期限为10年时，总支付利息约117万元；若选择经营性贷款，10年利息总额仅为72万元。

“经营贷的利率水平相对较低，与北京按揭贷款相比，存在较大的差距，这造成部分购房人采用违规的方式贷款购房。”合硕机构首席分析师郭毅向蓝鲸财经表示。

此外，IPG中国区首席经济学家柏文喜还告诉蓝鲸财经，采用经营贷购房的一般都是炒房客，除了节省贷款利息，这些人的按揭贷款额度已经用完了，故采用经营贷购房。

除了用经营贷买房，资金中介还推销“房贷转贷”——将手头房产剩余按揭贷款一次性还清后，将房产用于抵押办理经营贷，以用低息贷款置换高息贷款。

“办理成本”不低

用经营贷买房看似能节省大额利息，但前期办理成本并不算低。

由于经营贷面向中小企业及个体工商户，购房人若没有相应的经营执照，无法向银行申请此类贷款产品。记者注意到，多家银行相关产品介绍均提到，申请过程中需提供经营执照、购销合同等材料。

名下没有企业的普通购房人要申请经营贷如何操作？

多位资金中介向记者表示，其提供“办理经营执照”业务。不同中介收费不一，报价在500元—1万元不等。

在经营贷申请阶段，贷款人需要提供房产等作为抵押。对于手头没有房产用于抵押的购房人，或想转贷但手头资金不足以“赎楼”的购房人，资金中介还提供过桥资金服务，即出借一笔“短期借款”，并收取一定的利息。

不同资金中介给出的过桥资金利息不一，一位成都资金中介的报价是“0.1%，按天收”（记者根据“80万元，一天800”计算所得），北京一位资金中介给出的报价则是“10天收0.7%”。

“垫资我们不赚你钱，我们赚的是服务费。”上述北京资金中介表示。

所谓服务费，是指资金中介完成一笔贷款后收取的费用，通常与贷款额度相关。

前述成都及北京资金中介收取的比例分别为贷款总额的1.5%、1.2%。即若贷款400万元，分别需手续费6万元、4.8万元。

与所宣传的“节省百万利息”相比，上述经营执照办理费、过桥资金利息、服务费加起来并不算多，采用经营贷购房看似比普通按揭贷款购房划算。

还款压力大

或存在赎楼风险

作为利益链条上的受益方，资金中介的推销话术通常对经营贷购房的劣势避而不谈。

“经营贷的期限都比较短，购房人还本付息压力较大。”柏文喜向蓝鲸财经表示。

同样以张女士为例，选择按揭住房贷款时，贷款期限为25年时，其前10年总还款额约为290万元，平均每个月还款约2.42万元；贷款期限为10年时，其10年总还本付息约517万元，平均每个月还款约4.3万元。

若采用经营贷，10年总计还本付息约472万元，平均每个月还款约3.93万元，这会对普通购房人带来巨大的还款压力。

此外，经营贷在流程上相较住房按揭贷款更为繁杂。

“经营贷一般10年一周期，授信3年期，3年要续贷一次，不需要审批流程，征信没问题就能续上。公司也要做好零报税。”北京一位资金中介告诉蓝鲸财经。

而对于需要过桥资金赎楼的贷款人而言，还面临“贷款未获批”的问题。若在赎楼后银行拒绝了贷款人的经营性贷款申请，贷款人仍需偿还所借的赎楼资金，短期内或面临较大的还款压力。

存违法风险

作为专项贷款，经营贷强调专款专用，贷款人若将其用于购房，或面临法律风险。

2021年3月，银保监会、住建部、人民银行联合发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》）中，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

在贷款申请阶段，银行也将对贷款人进行尽调；贷款成功获批后，银行会对贷款资金流向进行监测，监督贷款人将贷款资金用于企业经营用途，若发现这笔资金用于其他用途，可能会“抽贷”。

广东法制盛邦律师事务所高级合伙人、最高人民检察院咨询专家陈亮律师告诉蓝鲸财经，银行通常有四种方式对经营贷款资金流向进行监管，包括购房、购车等合作机构的汇报，对贷款人的账户监控，要求贷款人在规定时间内上传用途证明，对企业经营情况进行调查以了解资金流向。

一家国有银行贷款业务员还告诉蓝鲸财经，银行内部有专门的软件监测这笔钱的动向。

“一旦发现购房人违规用经营贷套取低利率资金，银行会要求购房人偿还贷款，导致抽贷带来的资金风险。”郭毅表示。

陈亮还向记者表示，除了银行抽贷，购房者的个人征信也会留下不良记录，“若购房者资金不足，无法及时偿还全部贷款，将面临被抵押的房产被拍卖的巨大风险，甚至可能被银行以骗取贷款罪起诉。”

不过，在记者问及使用经营贷购房是否有风险时，一位资金中介表示，“很安全，大家都在用，这是很普遍的现象，我们的业务没有出过问题。银行都是按照一定的流程查，我们知道什么可以做，什么不能做。”据其透露，其所在公司月资金流量近1亿元。

另一位资金中介则表示，“还了按揭后再放的经营贷，不存在用经营贷还按揭的问题。”

针对上述“不存在用经营贷还按揭”的说法，陈亮认为，这看似规避了法律规定，但不管采取何种形式，经营贷变身房贷进入楼市，都是法律法规所禁止的。一旦发现贷款者和中介联手造假申请贷款的情况，将可能因涉嫌骗取贷款而被追究刑事责任。

“提醒广大有转贷款意向的贷款人，切勿轻信中介机构的说辞，这种企图钻政策空子以从中得利的行为，将会使贷款人陷入不可控的风险之中。”陈亮提醒道。

记者手记

别让灰色产业链侵占中小微企业的生存空间

中小微企业融资难并不是一个新问题，尤其是疫情以来，这一问题更加突出。

相较大型企业而言，中小微企业在经营稳定程度上不具有优势，抵押物也较少，银行出于安全及收益考虑，更倾向于向大型企业发放贷款。

贷款人伪造材料申请经营性贷款用于购房，相当于进一步挤占了中小微企业的贷款额度，加剧其融资难的问题。

实际上，除了购房人“有需求”、资金中介大行其道，银行在经营贷流入楼市中的责任也不可忽视。

记者在采访过程中以购房人身份向一家国有银行贷款业务员咨询，并表明想用经营贷购房时，其向记者表示，“肯定不能直接拿去买房的，百分之百能查到。”但随后，其详细介绍了规避资金流向监测的方法。

另有银行贷款业务员及房产中介提醒记者相关风险，“经营贷要用于公司经营。”

可见，在经营贷购房这条利益链上，有着形形色色的利益相关方——想节省利息的普通购房人，投资的炒房客，为赚取手续费和高息短期贷款利息而巧言推销的资金中介，看似是“受害者”的银行也是这条灰色利益链的参与方。

正如柏文喜向记者所说，“银行在这当中往往充当了假装不知道而又暗中推动与纵容的角色。”

近年来，国家三令五申禁止经营贷流入楼市。前述《通知》提到，银行机构不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。

陈亮表示，若银行明知贷款人是将经营贷用于购房而发放贷款，将会受到有关部门的行政处罚，情节严重的，相关经办人员甚至会被追究刑事责任。

但经营贷流入楼市的乱向屡禁不止。

就在11月4日，银保监会披露8张罚单，其中交行、招行均因个人经营贷款挪用至房地产市场被罚款，建行也因个人经营贷款“三查”不到位、个人经营贷款制度不审慎被罚款。

从目前来看，要进一步缓解中小企业融资难的问题、坚持“房住不炒”的定位，对经营性贷款的发放与使用监管亟待加强。

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