房企融资分化:有国企两月授信超千亿,出险企业盼借新还旧应对偿债高峰

受春节假期影响,1月房企融资同环比均下降,但降幅较上年同期已有所收窄。

与此同时,延续2022年末良好势头,2023开年房企发债又出现新的突破:连续断发5个月的海外债在本月重启,部分中型民企及个别出险房企则在本月成功发行信用债。

尽管势头整体向好,基于企业不同的信用等级,房企融资仍存在明显的分化。蓝鲸财经在采访中发现,大部分出险企业希望利好政策能够尽快落地,真正的恢复预计还需要更长时间。


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海外债重启,信用债发行主体更多元

2023开年,“第二支箭”快速落地,而且惠及面在快速扩大,信用债发行主体出现明显多样化。

据中指研究院监测,1月房地产行业信用债融资297.2亿元,占比58.4%。除央国企及已经发行过增信债券的民企外,中骏、雅居乐等中型民企也新加入到发行行列,出险房企也有成功发行,且均获得中债增的不可撤销连带责任担保。

同时,海外债在连续5个月断发后,终于再度迎来曙光。1月海外债发行67.3亿元,占比13.2%,越秀、金茂率先在澳门金交所成功发行债券。

“受行境外债券频繁违约影响,房企海外债发行严重受挫,投资人信心短期内难以修复。”中指研究院企业研究总监刘水表示,此次头部央国企凭借良好的信用安全度再次打通海外融资渠道,为行业恢复发行境外债券打造了基础,未来可能有更多信用良好的房企重获投资人认可,回归海外债发行。

1月,房地产信托及ABS融资下降较快,不过据中指院预计,随着春节假期结束,在政策助力下,融资规模亦有望回暖。

从典型房企债券发行来看,1月华润融资额度最高,合计35.0亿元,平均融资利率2.17%。具体来看,典型房企中首开、首创的信用债利率较高,均为5.4%,招商蛇口最低,为2.16%;海外债中万达利率最高,为11%。

分化明显,有国企两月授信超千亿

即使部分中型民企及出险企业在2023年伊始融资层“破冰”,也难掩企业间融资分化加剧。

以头部民企万达为例,继今年1月13日拟发行4亿美元高级无抵押债券之后,2月6日,再次发行3亿美元高级无抵押债,发行期限为3年,资金用于为现有债务再融资。

据披露,该债券将在新加坡交易所上市,最终认购订单超8.3亿美元,来自56个账户,主要是资产/基金管理公司,亚洲投资者占比达87%。

“去年下半年以来融资环境确实发生了很大改善,大大缓解了之前‘四处找钱’的窘境。”某国企相关负责人更是向蓝鲸财经坦言,自2022年11月-12月底不到两个月时间,该房企仅获得银行授信额度就超过1000亿元。

反观绝大多数出险房企,融资环境的恢复仍待时间。

多家出险房企向蓝鲸财经表示,“一方面希望能有更多借新还旧的机会,另一方面也期待市场会有更大好转,公司融资和经营的真正恢复预计仍需要很长一段时间,争取‘软着陆’。”

部分房企今年仍面临偿债高峰

值得注意的是,今年房企将继续面临偿债的高峰,仅以境外美元债为例,恒大在今年1月、4月、6月、10月、11月各有一笔债务待还,累计额度为57.85亿美元;花样年在今年1月、6月、7月、10月也各有一笔债务待还,累计为15.5亿美元。

2022年11月8日,银行间交易商协会率先放出“第二支箭”,推动民营企业发债融资,多家民企在增信模式的支持下成功发行债券。

11月23日,央行和银保监会正式发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,提出6方面共16条措施,被业界称为“金融16条”,半个月内万亿级信贷意向资金快速与房企匹配。11月28日,证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展,被业内解读为射出支持房企融资“第三支箭”。

至此,第一支箭支持信贷,第二支箭聚焦债券,第三支箭放开股权,“三箭齐发”意味着房企融资环境的拐点。

“从政策面而言,今年房企融资环境已获得根本性改善,但由于行业仍未走出下行期、投资规模明显收缩以及行业分化明显等,基于总体性融资需求与具体企业信用状况的融资活动,仍与销售去化一样处于下行通道。”中国企业资本联盟副理事长、IPG中国首席经济学家柏文喜对蓝鲸财经表示,从中长期来看,房企融资的真正回暖更有赖于楼市真正回暖与行业信心的修复,而这一点仍存在较大的不确定性。

关键词: 借新还旧