受春节假期影响，1月房企融资同环比均下降，但降幅较上年同期已有所收窄。

与此同时，延续2022年末良好势头，2023开年房企发债又出现新的突破：连续断发5个月的海外债在本月重启，部分中型民企及个别出险房企则在本月成功发行信用债。

尽管势头整体向好，基于企业不同的信用等级，房企融资仍存在明显的分化。蓝鲸财经在采访中发现，大部分出险企业希望利好政策能够尽快落地，真正的恢复预计还需要更长时间。

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海外债重启，信用债发行主体更多元

2023开年，“第二支箭”快速落地，而且惠及面在快速扩大，信用债发行主体出现明显多样化。

据中指研究院监测，1月房地产行业信用债融资297.2亿元，占比58.4%。除央国企及已经发行过增信债券的民企外，中骏、雅居乐等中型民企也新加入到发行行列，出险房企也有成功发行，且均获得中债增的不可撤销连带责任担保。

同时，海外债在连续5个月断发后，终于再度迎来曙光。1月海外债发行67.3亿元，占比13.2%，越秀、金茂率先在澳门金交所成功发行债券。

“受行境外债券频繁违约影响，房企海外债发行严重受挫，投资人信心短期内难以修复。”中指研究院企业研究总监刘水表示，此次头部央国企凭借良好的信用安全度再次打通海外融资渠道，为行业恢复发行境外债券打造了基础，未来可能有更多信用良好的房企重获投资人认可，回归海外债发行。

1月，房地产信托及ABS融资下降较快，不过据中指院预计，随着春节假期结束，在政策助力下，融资规模亦有望回暖。

从典型房企债券发行来看，1月华润融资额度最高，合计35.0亿元，平均融资利率2.17%。具体来看，典型房企中首开、首创的信用债利率较高，均为5.4%，招商蛇口最低，为2.16%；海外债中万达利率最高，为11%。

分化明显，有国企两月授信超千亿

即使部分中型民企及出险企业在2023年伊始融资层“破冰”，也难掩企业间融资分化加剧。

以头部民企万达为例，继今年1月13日拟发行4亿美元高级无抵押债券之后，2月6日，再次发行3亿美元高级无抵押债，发行期限为3年，资金用于为现有债务再融资。

据披露，该债券将在新加坡交易所上市，最终认购订单超8.3亿美元，来自56个账户，主要是资产/基金管理公司，亚洲投资者占比达87%。

“去年下半年以来融资环境确实发生了很大改善，大大缓解了之前‘四处找钱’的窘境。”某国企相关负责人更是向蓝鲸财经坦言，自2022年11月-12月底不到两个月时间，该房企仅获得银行授信额度就超过1000亿元。

反观绝大多数出险房企，融资环境的恢复仍待时间。

多家出险房企向蓝鲸财经表示，“一方面希望能有更多借新还旧的机会，另一方面也期待市场会有更大好转，公司融资和经营的真正恢复预计仍需要很长一段时间，争取‘软着陆’。”

部分房企今年仍面临偿债高峰

值得注意的是，今年房企将继续面临偿债的高峰，仅以境外美元债为例，恒大在今年1月、4月、6月、10月、11月各有一笔债务待还，累计额度为57.85亿美元；花样年在今年1月、6月、7月、10月也各有一笔债务待还，累计为15.5亿美元。

2022年11月8日，银行间交易商协会率先放出“第二支箭”，推动民营企业发债融资，多家民企在增信模式的支持下成功发行债券。

11月23日，央行和银保监会正式发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出6方面共16条措施，被业界称为“金融16条”，半个月内万亿级信贷意向资金快速与房企匹配。11月28日，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，被业内解读为射出支持房企融资“第三支箭”。

至此，第一支箭支持信贷，第二支箭聚焦债券，第三支箭放开股权，“三箭齐发”意味着房企融资环境的拐点。

“从政策面而言，今年房企融资环境已获得根本性改善，但由于行业仍未走出下行期、投资规模明显收缩以及行业分化明显等，基于总体性融资需求与具体企业信用状况的融资活动，仍与销售去化一样处于下行通道。”中国企业资本联盟副理事长、IPG中国首席经济学家柏文喜对蓝鲸财经表示，从中长期来看，房企融资的真正回暖更有赖于楼市真正回暖与行业信心的修复，而这一点仍存在较大的不确定性。

关键词： 借新还旧