3月28日晚，京投发展（600683.SH）发布有关控股股东北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）增持的进度。出于对公司的看好，京投公司已累计增持81.72万股，增持计划尚未实施完毕。

京投发展的主营业务为房地产开发、经营及租赁，其利润主要来源于房地产项目结转产生的收益，此外，京投发展在2022年发行的公司债票面利率均在3.3%以下，融资能力优秀。

TOD模式作为房企新增长极，日益被追捧，而京投发展进入TOD领域较早，经验丰富，近年来更是聚焦TOD轨道物业开发，未来可期。

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而控股股东的增持，或许也和公司优异的业绩有关。

融资能力优秀，2023年竣工项目可期

3月27日晚间，京投发展发布2022年年报。2022年，京投发展实现营收55.52亿元，归母净利润2.02亿元，其99.18%的收入都来自房产销售，主要在北京、无锡地区。2022年，公司签约销售额44.83亿元，回款额64.22亿元；新开工面积（权益）15.03万平方米，竣工面积（权益）43.89万平方米。

此外，2022年京投发展的三项费用总计3.89亿元，较上年同期减少1.44亿元，减幅27.08%，其中管理费用1.67亿元，较上年同期减少21.64%，主要是因为提升管理效率压缩费用开支。销售费用1.61亿元，较上年同期减少27.13%，主要是由广告费、代理及渠道等服务费节约。财务费用0.61亿元，较上年同期减少38.68%，主要是由于偿还了部分借款。

对于房产企业而言，存货的质量对企业的营收质量起着至关重要的作用。京投发展的资产总额548.1亿元，较上年同期增长17.11%，主要是因为存货大幅增长。存货的期末余额374.6亿元，占资产总额的68.34%，较上年期末增加28.12%。银柿财经梳理存货明细了解到，报告期内，京投发展共计11个项目存货增加约101亿元，如各项目顺利结转，或能带来不少收益。此外，银柿财经发现在京投发展的开发成本明细中，单笔投资超90亿的项目北京?公园悦府项目、北京?岚山项目、北京?檀谷项目皆预计在2023年竣工。如能顺利结转，公司或获利颇丰。

债务问题对于小型房企而言，是决定它生命线的关键因素，而京投发展的有息负债看似很高，但主要来自京投公司的借款，债务可控，而它的融资能力亦十分优秀。京投发展的负债年末总额有439亿元，较年初增长23.27%。由于公司处于扩张期，规模进一步扩大，资产与负债同时增加。其合同负债（主要系预收房款）占了负债总额23.34%。有息债务看似占比很高，其实债务风险尚可控，75.46%的有息负债为公司控股股东（京投公司）借款，借款约191亿元。此外，京投发展的融资能力十分优秀，公司于2022年3月、2022年7月、2022年8月分别发行公司债8.84亿元、4.41亿元、4.46亿元，票面利率分别为3.27%、3.10%、2.86%。2022年度公司借款综合资金成本5.90%，较上年同期减少0.81%。

聚焦TOD轨道物业开发，大股东持续增持

近年来，京投发展始终聚焦TOD轨道物业开发。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。TOD（Transit-Oriented Development）是指以轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、地铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以400~800米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。

TOD的产生，能提升一座城市的价值，TOD模式在世界发达城市十分流行。比如，美国纽约曼哈顿高线公园，就是依托于TOD模式迅速发展。日本东京六本木，也是以轨道为节点，形成“垂直城市”，繁华至今。

近年来，TOD模式在国内越来越受到追捧。据易居研究院统计，2022年，全国共有12个城市陆续出台TOD轨道物业开发的相关政策，为城市TOD模式的发展提供支柱。比如2022年南京市发布《关于进一步推进南京市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见》《南京市轨道交通车辆基地上盖综合开发利用规划管理办法》。但同时值得注意的是，TOD的进入门槛也相对较高，在规划设计、开发建设、资金运营等各方面都需要较为丰富的经验。

京投发展进入TOD领域较早，经验相对丰富，自2011年以来，公司陆续投资开发了多个TOD轨道物业开发项目，总建筑面积超300万平方米。通过多年的经验积累，公司形成了以轨道交通开发为导向，以智慧科技为主要工具，实现人文、自然、产业生态价值共生的“TOD智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司的方式方法不断创新，技术能力与设计水平也日益提升。

京投发展在TOD领域的开发很多是与京投公司合作。京投发展3月27日发布的公告称，公司将继续与京投公司合作投资轨道交通上盖（车辆段、车站）及沿线物业为主的房地产项目，两家公司后续投入的资金总额度将不超过160亿元。

出于对京投发展的看好，京投公司持续增持。据公司3月28日晚公告，自2022年11月29日至2023年3月28日，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司A股股份81.72万股，占公司总股份的0.11%，增持均价为4.75元/股。

京投发展2022年5月27日晚发布的公告显示，京投公司计划自2022年5月27日起12个月内，增持公司A股股份，累计增持比例不低于当前公司已发行总股份的1%，不超过当前公司已发行总股份的2%（含2022年5月27日已增持股份）。增持目的是“基于对公司目前价值的判断及未来持续稳定发展的信心，并支持上市公司健康发展”。

值得注意的是，京投公司是由北京市国资委100%控股的子公司。

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