“2022年应该是碧桂园服务历史上最困难的一年。”碧桂园服务执行董事兼总裁李长江在业绩会开场时说道，虽然2022年公司收入和利润的绝对值实现增长，但增速明显放缓，尤其是利润增长没有达到预期。

去年，碧桂园服务营收同比增43.4%至413.7亿元，毛利同比增长15.7%至102.6亿元。

但净利润水平出现大幅下滑，归母净利同比降51.8%至19.4亿元，剔除可换股债券计提的利息支出、购股权开支等的归母核心净利润则增加9%至50.2亿元。

(资料图)

利润下降的主要原因是过去几年高溢价收并购带来的商誉减值和成本摊销。

过往几年的狂奔，规模的快速蹿升带来的利润增长掩盖了碧桂园服务发展中的问题，使其在2022年这个各种意义上的“特殊年份”付出了代价。

千帆过尽，碧桂园服务正放慢节奏，优化业务结构、精准投资，重新起航。

“公司内部已经开始组织变革，清理解决影响公司效率和效能的各种内卷的存在，让目标更明确，授权更彻底。执行‘业绩为大’的考核，考核要求要更坚决，把服务与经营放在集团最靠前的位置，通过数字化以及服务机器人的进一步改善，逐步实现我们的目标，从而达成物业服务集团的高质量发展。”李长江透露，公司内部已经开启一轮变革，极其看好2023年。

收并购后遗症

2022年，碧桂园服务整体毛利率下降5.9个百分点至24.8%，原因包括：收并购带来的无形资产—合同及客户关系及品牌等的摊销成本增加；集团对管理职能人员进行整合优化，调整至一线业务；集团为未来业务发展增加了储备专业人员，但受疫情及宏观经济波动影响，业务增速受到一定制约；年内集团业务结构发生变化。

其中，收并购带来的商誉减值、合同及客户关系摊销大幅增加至28.5亿元，包括收并购带来的商誉减值及无形资产减值金额约17.7亿元，收并购带来的合同及客户关系等的摊销为10.8亿元。

过去几年物管板块估值较高时，碧桂园服务完成了对多家物企的收并购，将蓝光嘉宝服务、富力物业、彩生活旗下物业等收入囊中，为其带来了大量的管理面积与新业务。

随着物管板块估值回落，这些高溢价收并购也为其带来利润挑战。

具体而言，截至去年末，碧桂园服务对嘉宝服务确认商誉减值11.82亿元，对财信服务确认商誉减值4.45亿元，对武汉雪域商誉及品牌分别确认减值1.09亿元、3487.7万元。

此外，由于部分收并购企业旗下物管项目利润率及物业管理费收取率低于预期，碧桂园服务去年退出了嘉宝服务、财信服务等几家公司的若干物业管理项目。

“我们主动退出了8400多万方的管理面积，相当于一些小型物管上市公司的规模。”碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏在业绩会上表示。

在去年3月的2021年报业绩会上，黄鹏便称“碧桂园服务大规模收并购的时间已经过去了”，彼时碧桂园正在推进三四个收并购项目。

一年已过，除了完成了对百悦智佳服务股权的收购，碧桂园服务仅在去年11月出手收购合富辉煌部分股权，其收并购速度有所放缓。

除了收并购及疫情等因素对利润造成影响，总体而言，去年碧桂园服务各业务规模增长表现不错。

物业管理服务营收同比增长65.7%至228.5亿元，占总收入比重由去年同期进一步提升7.5个百分点至55.3%。

管理规模上，除三供一业业务的合同管理面积约为16.02亿平方米，收费管理面积约为8.69亿平方米；三供一业业务的物业服务的收费管理面积约为0.88亿平方米，合同管理面积约为0.93亿平方米。

社区增值服务营收同比增长20.7%至40.2亿元；非业主增值服务受房地产行业下行影响，营收同比减少0.4%至26.6亿元；城市服务营收增加6.8%至48.4亿元；商业运营管理业务由于基数相对较小，营收大幅增加96.5%至12.9亿元。

重新出发

在可见的将来，住宅市场增量面积增速放缓，物企来自增量市场的业务规模也迎来可见的天花板。

碧桂园服务首席市场官汪英武认为，住房需求和房地产增速下降确实对物业市场带来了冲击，无论是销售还是交付量，增量市场都呈现锐减的状态。公司作为全域覆盖的头部物企，在下沉市场的住宅业务领域具有品牌优势及常规项目服务的均衡性和性价比。

过去几年尤其是2022年，碧桂园服务聚焦存量市场的开拓来应对地产行业带来的震荡。

具体而言，其通过下沉网络深耕三四五线城市，来实现低价宽域、做宽产品的竞争策略；通过社区焕新计划深挖一二线城市的存量市场和公建服务；通过城市服务的城市共生计划来打开toG和toB的城市公共类服务市场。

在上述措施下，碧桂园服务2022年新增外拓项目中，存量项目的数量占比达80.56%，非住业态项目占比达64.82%；共签约1626个项目，平均每天签约4.45个项目。

据黄鹏介绍，目前关联开发商碧桂园供应的楼盘所形成的收入在2022年的总物管收入的比重大概是41%，在总项目数中的占比大概是三分之一，来自于兄弟公司供应面积所形成的收入占公司收入的比重是23%。

“经过四五年来积极的第三方拓展，我们已经完全具备市场化的独立能力，成为业务来源多元化的公司。”黄鹏如是说。

增值服务业务也是物企对冲住宅增量增速放缓的普遍选择之一，碧桂园服务首席战略官徐彬淮介绍了公司未来几年增值服务布局和策略上的调整。

据徐彬淮介绍，公司自2019年上市以来的四年，增值服务业务可以用“全面探索、机制驱动”概括。在这个阶段，公司广泛地看了各种商业机会，同时通过机制来驱动并不熟悉生活服务行业的全体员工来为这项业务创造新的价值。

“这个阶段我们也明显看到了一些问题，最主要的就是如何打开业务的天花板更好地实现业绩增长，打造公司第二增长曲线来支撑公司的发展。”徐彬淮表示。

2023年至2025年，其增值服务业务的战略是“物业+”——通过物业场景重点孵化若干个业务，以市场化方式将这些业务推到市场上去，使其成为独立支撑公司业绩增长的航道。

徐彬淮将公司的业务结构称为“1+3+N”，“1”是指物业管理的主业，“3”是指重点孵化的3个增值服务业务，“N”则是后续将孵化的业务。

目前碧桂园服务选中的将重点孵化的业务是社区传媒业务、本地生活业务、酒零售业务，同时其正在加强这三个业务的组织能力建设。

“2023年前景美好，我们弥补以前落下的工作，追上要做的工作，励精图治、发展产品、提升服务、创造业绩，向更高、更远、更强前进。”黄鹏在业绩会上说道。

他并没有给出具体的业绩目标数据，“今年会谨慎一些，希望收入和利润实现小双位数增长，增幅不低于10%，当然管理团队会追求更高的目标。”

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